三天內三城暫停公司購房:調控將進一步升級?

地方政府出臺限制企業購房政策可視為“精準調控”的手段之一。從政策本身來講似乎只是對限購打了個補丁,但對民眾的心理層面影響會大于實際層面。

6月26日下午,杭州市住保房管局發布通報,在杭州市住房限購區域范圍內,暫停向企事業單位和其他機構銷售住房。該通報的起源是因為公證搖號、公開銷售政策補充的新規定,這也是繼西安、長沙之后,全國第三個明確暫停公司購買商品住宅的城市。

在調控的諸多手段中,限價對于穩定房地產市場價格起到了一定作用。但由于限價樓盤實際銷售價格低于周邊市場化商品房房價,限價樓盤也出現供不應求的狀態。因此,自3月以來,以公證搖號為主要特征的新一輪調控潮再度來襲,包括上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等城市均發布了公證搖號政策。

然而,自公證搖號政策發布以來,各城市頻繁曝出搖號漏洞。6月25日,杭州本地媒體報道稱,杭州九龍倉·瓏璽項目涉嫌操縱搖號結果行為。根據該樓盤項目公示的搖號結果顯示,周某在5月注冊了3家公司,結果均“幸運”中簽該樓盤。

58安居客房產研究院首席分析師張波稱,緊跟西安和長沙的腳步,杭州也快速出臺了企業買房的限制性政策,此政策首先是堵住了以公司名義繞過限購的方式進行買房,從以往各城市的限購政策來看,絕大部分是針對個人或家庭的限購,而對于以公司名義買房卻鮮有限制。

調控補丁式升級

杭州搖號政策始于今年4月4日。當時,杭州市房地產市場持續健康發展協調小組下發《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》(下稱《通知》),要求自2018年4月4日起,杭州市區范圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目,應采取公證機構主持搖號方式開展銷售工作。并明確,意向客戶登記數量超過準售房源數量的商品住房項目,房地產開發企業應聯系公證機構,采取公證搖號方式產生選房家庭和選房順序號,按序售房。

《通知》強調,房地產開發企業必須嚴格確保選房結果與網簽名單一致,切實杜絕炒賣房號等行為。同時,開發企業不得設置有利于內部人員、關系戶等購房的條款,房管和司法部門將進行指導監督。

搖號政策的出現,是因為限價導致新盤和周邊商品房市場嚴重倒掛,而出現嚴峻的供不應求現象。以杭州九龍倉·瓏璽項目為例,該項目于2018年6月19日至6月22日進行了線上購房意向預登記工作,經開發商確認共有1024戶購房意向家庭登記在冊。事件的起源也因為購房者質疑搖號沒有保證其公證性。據了解,其中有4家企業參與搖號、中了3家,分別是杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司和杭州悅樂汽車服務有限公司。經查,這三家全部中簽的公司法人代表均是一名叫周某的人。而按照瓏璽項目15%的中簽率來計算,這三個名額全部中簽的概率只有0.3%左右。

中原地產分析師張大偉認為,在當下調控嚴格的市場下,房價持續上漲,市場上已經很難再有真正的剛需。購房群體中,炒房客數量上漲,炒房需求占比上漲,導致市場供需結構緊張被放大。而買房就賺錢的思維持續放大下,使得市場非理性的上漲持續。很多人因為限購沒有購房資格,就利用了公司買住宅不限購的漏洞。

“用企業名義炒買商品房住宅,在全國范圍來看,這普遍存在。同時也是躲避限購的一個通用辦法。特別在搖號限售的城市,企業購房比例持續增加。個人名義購房有限購等限制,而用企業名義購房,雖然交易稅費增加,但在限售時間內,不用過戶,完全可以股權交易的形式,變相地繞過調控政策,減少部分交易稅費?!睆埓髠ケ硎?。

周某注冊的三個公司同時中簽,是否存在貓膩尚未有定論,但針對企業購房漏洞,杭州市住保房管局最終給出的回復是,在住房限購區域范圍內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手房),并要求市住保房管部門對相關政策進一步研究完善。

公開的秘密

“炒房者借用公司之殼來操作其實早已是公開的秘密,不但可以突破限購,還不受限售的因素影響?!睆埐ū硎?,暫停向企業售房可以有效地預防炒房現象再次發生?!坝捎谕ㄟ^公司購房往往非自住型需求,而剛需購房者名下有公司的情況不多見,反而是炒房者多借助公司買房來操作;最后,通過限購減少投機需求,也有利于平衡市場供求。一般公司名義炒房有兩種主要方式,一種是以公司名義買入和賣出房產賺差價,大多數的情況下都會采用此種方式,但會涉及較高的交易稅費;另一種則是通過直接轉讓公司式交易房產,一般標的較大的豪宅、一次性雙方交易多套房產或采用此類方式?!?/p>

張波表示,地方政府出臺限制企業購房政策可視為“精準調控”的手段之一。從政策本身來講似乎只是對限購打了個補丁,但對民眾的心理層面影響會大于實際層面。年初各地不斷落地的“人才引進”政策,被部分人士解讀為限購放松,一時間樓市的投機氣氛已有抬頭預兆,繼續收緊限購政策向市場傳遞了明顯的調控短期絕不放松的信號,給部分熱點城市繼續潑水降溫。

除了杭州,此前西安、長沙也暫停向企業銷售住房政策。張大偉認為,暫停向企業售房其實是明顯打擊了部分投資客,而這一政策很有可能向多個城市蔓延?!霸趽u號過程中,西安、杭州連續出現內定嫌疑,這也暴露了部分調控政策的執行問題。預計后續多城市將再次發布調控政策,針對搖號政策打補丁?!?/p>

張波也認為,關于限制企業購買類等限購精準調控,未來在全國部分市場熱度較高的新一線,推進的概率較大。后續調控一方面會在打擊投機需求上不斷深化,各地的措施亦會呈現“你方唱罷我登場”的接二連三上臺表現。另一方面,對于市場上房企的違規行為也是重點打擊,例如捂盤惜售、搖號作弊、變相漲價等違規銷售行為。在落實地方主體責任的“達摩克利斯”之劍下,地方政府的主動調控手段會更為多元化和精準化,樓市降溫的大趨勢很難改變。

易居研究院研究總監嚴躍進預計,未來調控強化可能有三個趨勢:第一,未來公司購房將會普遍受到嚴控,尤其是對于一人注冊公司等。而部分合伙制的企業未來也會有較為明顯的管控;第二,限購內容應該強調不允許認購的概念,即此類機構未來在新房和二手房方面是不允許認購的;第三,對于當前此類購房政策,預計在全國省會城市和重點地級市都會推進,而部分去庫存的城市暫時在此類領域不會有較為明顯的政策出臺;第四,或在過去部分企業購房方面增加部分補丁,類似限售政策等;第五,財務審計力度加大,預計會對企業持有房產以及相關目的有相關的審計和檢查,這是未來此類投資行為需要關注的內容。

中原地產研究中心統計數據顯示,6月份以來,房地產調控政策繼續密集發布,累計有超過18個城市再次發布調控政策,核心內容依然是限售等升級政策。房價上漲的城市繼續加碼調控。而今年1-5月份,全國已經累計發布159次調控,年內房地產累計調控政策發布次數已經超過180次。5月單月,調控發布次數刷新歷史紀錄,共計發布了50次調控。


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